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第廿七章 第一只商业地产基金的拓荒与实验（第4页）

09:35–09:40

全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任、亚太商业不动产学院院长朱凌波先生致辞

09:40–10:10

新加坡交易所执行副总裁、中国区主.席黄良颖先生介绍新加坡REITs市场

10:10–10:25

茶歇

10:25–10:55

星展环亚投资咨询（北京）有限公司高级副总裁王颖女士介绍新加坡金融投资环境及REITs案例分享

10:55–11:25

11:25–12:00

亚腾资产管理有限公司集团总裁林惠璋先生介绍房地产信托投资及ARA

企业代表交流及问答（Q&A）环节

12:00–14:00

午餐及交流

2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布的关于《推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》几天内涮屏！引起业内人士的热烈反响。做为中囯第一批金融专业本科毕业生特别是中房地产基金的一名老兵及最早的研究者、呼吁者和实验者，今天也来蹭下热点一一

2002年，在《中国建设报》发表“中国房地产基金悄然萌动”一一被业内诩为中国首篇阐述和探讨中国房地产基金的专业文章；

2004年，出席《首届中国房地产金融发展高峰论坛》做“民间信用与民间融资”主题讲演；

2004年，与北美投行家发起策划中国第一只房地产基金；

2006年：担任首届中国不动产投融资大会组委会副主任；

2009年：做为全国工商联房地产商会商业不动产专委会主任与中信证券一起筹建中国第一只商业地产基金

《3只消费基础设施REITs获批商业地产实现“募投管退”闭环》

新京报记者张.晓.兰

2023-11-2722:26

未来，消费基础设施REITs的规模有望达到万亿级别以上。

公募REITs（不动产投资信托基金）发展迎来新突破。

11月26日，证监会官网信息显示，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（简称“华润商业REIT”）、中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金印力消费REIT”）、华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏金茂购物中心REIT”）已正式获得证监会准予注册的批复，并在深交所注册生效。这是商业地产被纳入公募REITs以来，第一批正式获批的3只消费类基础设施公募REITs。

业内人士指出，消费基础设施REITs的推出，对行业而言是重大利好。粗略估计，消费基础设施REITs的规模有望达到万亿级别以上，无论是对于REITs市场还是消费基础设施行业，都会产生实质性的推动作用。此外，对企业来说，也是促进其高质量发展的重要工具。

3只获批基金底层资产出租率均超90%

证监会官网信息显示，华润商业REIT、中金印力消费REIT、华夏金茂购物中心REIT已正式获得证监会准予注册的批复，并在深交所注册生效。其中，华润商业REIT基金合同期限为28年，准予基金的募集份额总额为10亿份；中金印力消费REIT基金合同期限为25年，准予基金的募集份额总额为10亿份；华夏金茂购物中心REIT基金合同期限为30年，准予基金的募集份额总额为4亿份。

一个月前的10月26日，证监会公开信息显示，华夏金茂购物中心REIT、嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金（简称“嘉实物美消费REIT”）、华润商业REIT、中金印力消费REIT4只产品申报。这意味着，从目前情况来看，仅有嘉实物美消费REIT尚在审批过程中。

值得一提的是，为了获得资本市场的青睐，三家企业均拿出了优质的底层资产组合。易居企业集团CEO丁祖昱分析称，这3只基金的底层资产有三个方面特征：一是核心城市的优质地段；二是运营效率高、出租率在90%以上；三是盈利状况良好。

具体来看，华润相关资产项目为青岛华润万象城，该项目位于青岛市核心商圈之一的香港中路商圈，地理位置较为优越，2023年中期的出租率为98.49%；万科旗下印力的底层资产为杭州西溪印象城，毗邻西溪湿地，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心，出租率达到了99.2%；金茂的相关资产为长沙金茂览秀城，毗邻长沙国际文化艺术中心，是金茂商业的第一个览秀城项目，出租率为98.36%。

公募REITs扩容，房企积极申报

回顾近年来的发展不难看出，我国公募REITs发展趋近成熟。2020年4月，我国境内基础设施公募REITs试点正式开启，并经历了三次重大改动。推行之初，其适用范围主要聚焦于各类基础设施以及产业园等项目；2021年6月，保障性租赁住房公募REITs首次纳入试点，并扩容至发电和旅游设施等；2023年3月，公募REITs再次扩容，发改委宣布将优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

“意料之外”是指这三个项目分别位于青岛、杭州、长沙，而不是原来业内预测的北上广深等一线城市。不过，在他看来，仔细分析也符合商业逻辑，“北上广深的商业楼宇的租售比低，REITs上市的性价比也低。而长沙是我国房价控制得较好的省会城市；杭州商业氛围浓厚，现金流回报高；青岛项目则区位优势明显，耀眼的商业业绩有历史沉淀”。

在亚太商业不动产学院院长朱凌波看来，此前我国购物中心的融资渠道比较单一和匮乏，主要靠一些短贷，这些融资渠道不能解决企业投资与退出的问题。此外，近年来，不少房企相继遇到偿还债务的风险和危机，商业地产作为房地产整个产业链中的组成部分，同样也面临较大的压力和考验，在此背景下，消费基础设施REITs的推出，于行业而言，无疑是“雪中送炭”。

非常欣慰的是，经过我们多年的呼吁和努力，中国商业地产基金终于获政府批准破土成功，也使我们多年的努力。多年的愿望修成正果！

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