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困境反转下的地产股（第3页）

其它财务指标：截至2023年9月，万科A净负债率53.9%，现金短债比2.2。有息负债结构改善，短期有息负债占比14.8%，较2022年下降5.7%；有息负债中无抵押无质押的融资占比93.7%。

融资成本持续下降，前三季度新增融资成本3.64%，单三季度融资成本3.09%。

综上，从万科A的最新业绩数据来看，万科投资主要聚焦一二线城市，拿地规模同比有所提升。由于结转量及毛利率下滑影响，万科A营收与利润同比出现下滑。

不过万科A的净负债率不高，而且有息负债也有所改善。整体来看，万科A的财务状况还算稳健。

（四）保利发展

2023年前三季度，保利发展实现营业收入1925.06亿元，归母净利润132.93亿元，同比分别增长23.10%、1.33%。

其中单独第三季度实现营业收入555.28亿元，同比增长21.63%；归母净利润10.70亿元，同比下降52.84%。

净利润增幅大幅落后于收入增幅，主要因为本期结转项目毛利率下降。

2023年前三季度，保利发展整体结算毛利率19.4%，同比下降5.1个百分点；结算净利率8.8%，同比下降3.3个百分点；其中q3单季度结算毛利率14.7%，大幅低于中报21.3%的水平。

保利发展在手资金保持平稳，2023年前三季度销售回笼3334亿元，回笼率为99%；期末货币资金余额1426.72亿元，环比同期小幅下降4.0%；资产负债率为76.76%，较年初下降1.35个百分点。

2023年前三季度，保利发展实现签约金额3351.53亿元，同比增长4.70%，签约面积1918.59万平方米，同比减少0.10%；签约销售均价达1.75万元平米；新增容积率面积654万平方米，总获取成本1082亿元，平均楼面价1.65万元平米，其中38个核心城市拓展金额占比99%。

前三季度，保利发展新开工面积1070万平方米，同比下降38.7%；竣工面积2809万平方米，同比增长21.3%。截止2023年三季度，保利发展合同负债4463.82亿元，环比微增46.13亿元。

综上，从保利发展的最新业绩数据来看，保利发展营收与利润保持增长，三季度结转项目毛利率有所下降。资产负债率为76%，相较于年初有所下降；资金回笼率达到了99%，在手资金还是蛮平稳的。同时，保利发展的签约金额稳中有升。整体来看，保利发展还是不错的。

四、风险提示

影响房地产的因素太多了，若后续楼市修复程度及节奏低于预期，消费释放持续性不足，行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期等等都会给公司的经营及股价造成冲击。

五、估值思路

地产股适合用pb估值，一般认为pb当前分位点小于20%为低估。

截止11月30日收盘，中国海外发展pb为0.402，pb当前分位点为0.20%；新城控股pb为0.472，pb当前分位点为1.60%；

万科pb为0.551，pb当前分位点为0.17%；保利发展pb为0.629，pb当前分位点为0%。综合来看，目前这四只地产股都处于历史相对低估区域。

六、总结

通过复盘，我们确定了当初地产股投资的逻辑还在的。

从行业现状来看，政策持续发力，但是从市场数据来看，恢复得不是很好，各线城市走势基本一致，不过截止到目前，新房成交环比有所增长。

目前全国土地成交面积同比下降，成交溢价率环比也在下降；截止到今年10月，全国房屋新开工同比降幅扩大，竣工面积同比升幅收敛。

从单独的公司来看，中国海外发展（港股，目前只公布了半年报）与万科A的业绩还在下滑；

新城控股净利润虽然还在下滑，但营收实现正增长了；

保利发展目前营收与净利润都是正增长。

从估值的角度来看，当下的它们都非常的低估。

当然，地产股的风险还是不小的，我们在投资的时候一定要结合自己的认知、投资目标及风险承受能力综合考虑是否要参与，而且就算参与，也一定一定要分档建仓并控制好仓位。

注：不同平台数据源存在一定差异，建议重点参考分析思路，不必过度追求数据精确性。本文阐述的仅代表笔者个人的理解和观点，仅作为投资逻辑和方法学习，不作为投资建议，投资有风险，入市需谨慎！

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